토허제 12곳 발표! 부동산 투자 전 꼭 확인하세요(=2025)

정부가 토허제 12곳을 신규 지정하면서 토지거래허가구역 확대와 규제지역 지정이 동시에 이뤄졌습니다.
“내 집 마련 적기일까?”, “투자 지역이 포함되었나?” 하고 고민하는 분들을 위해, 부동산 투자 관점에서 꼭 알아야 할 핵심 정보와 실전 팁을 정리해 드립니다.

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1. 토허제란? – 규제의 본질과 의미

먼저, 토허제(토지거래허가제) 는 일정 구역 내에서 부동산(주택, 다세대·연립 등)을 거래할 때 관할 관청의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
이 허가가 없으면 매매 자체가 불가능해지며, 실거주 의무, 전매 제한, 거래 제한 등이 뒤따를 수 있습니다.

이번 발표로 서울 전 지역과 경기 12곳이 토허제 지정 지역에 포함되었다는 점이 핵심입니다.
이에 따라 해당 지역에서는 실거주 요건과 거래 허가 절차가 필수 요인이 됩니다.

2. 지정 지역은 어디? – 서울 + 경기 12곳 확장

정부 발표에 따르면, 서울 25개 자치구 전체와 아래 경기 지역 12곳이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 동시에 지정되었습니다:

과천시
광명시
성남시 (분당·수정·중원구)
수원시 (영통·장안·팔달구)
안양시 동안구
용인시 수지구
의왕시
하남시

이 지역들은 앞으로 대출 규제, 거래 제한, 세금 강화 등의 영향을 직접적으로 받게 됩니다.

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3. 대출·세제 규제 강화 포인트

지정 지역에 포함된 후 아래와 같은 핵심 변화가 있습니다:

**주택담보대출비율(LTV)**이 **70% → 40%**로 강화 조정
시가 15억 초과 ~ 25억 이하 주택은 최대 4억 원 대출,
   25억 초과 주택은 2억 원 대출 한도로 축소
전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됨
실거주 의무 2년, 전매 제한, 거래 허가제 등이 동반됨

이런 변화들은 부동산 투자 수익성과 거래 유동성에 직결되기에 매우 중요합니다.

4. 투자자 입장에서 체크포인트 🔍

항목체크 내용중요 이유

포함 여부	내가 보유한 집이나 관심 있는 지역이 12곳 안에 포함되었는가?	규제 대상이면 매매/전매 제한이 생길 수 있음
대출 가능성	대출 한도 변경이 내 집값 대비 어떻게 영향을 주나?	투자 레버리지 활용 가능성 감소
실거주 여부	2년 의무 거주가 맞는가?	거주 목적이 아닌 투자라면 부담이 커짐
세금 부담	취득세·양도세 등 중과되나?	수익률 감소 요인
거래 타이밍	지금 팔고 사는 게 유리한가?	규제 이전 거래 몰릴 수 있음
행정 허가 절차	거래 허가 신청, 심사 기준은?	절차 복잡 + 지연 가능성 대비 필요